Volete acquistare un immobile, ma non riuscite ad ottenere un finanziamento? Sappiate che esiste la possibilità di stipulare un contratto che vi permetta di “bloccare” l’acquisto, utilizzare il bene e pagare l'importo di acquisto a rate.
Di cosa stiamo parlando? Del rent to buy, ovviamente!
Trattasi di un contratto di locazione “misto” con l’affitto a riscatto: in altre parole al conduttore è data la facoltà di comprare l’immobile che gli è stato locato entro una determinata data e ad un prezzo già stabilito al momento della stipula del contratto.
Il Rent to buy è stato introdotto dal decreto Sblocca Italia (art. 23 d.l. n. 133/2014 convertito in L. n. 164/2014) come soluzione alternativa per acquistare casa in tempi di crisi, considerando anche il persistente problema della difficoltà di ottenere un mutuo dagli istituti di credito.
Esso prevede che il futuro acquirente si impegni a versare al venditore un importo mensile (di solito maggiore rispetto a un normale canone di affitto), di cui una parte sia da considerarsi come effettivo corrispettivo per la locazione (rent) e un’altra sia invece da accantonarsi in conto del futuro acquisto (buy), quest’ultima quota verrà quindi detratta dal prezzo della compravendita (precedentemente concordato) al momento del rogito.
Il prezzo resta quindi “congelato” per tutto il periodo di durata del contratto. Il termine massimo entro cui effettuare la compravendita non può essere superiore ai 10 anni, ma nella gran parte dei casi non supera i 3.
Tenete conto che fino al rogito tutte le imposte e le spese di manutenzione straordinaria saranno a carico del proprietario dell'immobile, come nel caso di un normale contratto di locazione. Solo le spese condominiali e di manutenzione ordinaria degli immobili saranno a carico del locatario.
Per questa tipologia di contratti, la legge ha imposto la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione di acquisto vincolante per le parti.
Il conduttore è perciò tutelato rispetto alle possibili offerte di acquisto che potrebbero avanzare terzi e, allo stesso tempo, non potranno essere iscritte sull’immobile ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli per l’acquisto.
La proprietà del bene non si trasferisce però automaticamente allo scadere del termine previsto, ma è d’obbligo per il conduttore manifestare la volontà di acquisto dello stesso.
E se fosse il conduttore a non voler più comprare il bene? Il proprietario tratterrà tutta la porzione di rata versata come rent (ai fini della locazione), ma la normativa non prevede che venga trattenuta anche la quota destinata all’acquisto. Si rende quindi indispensabile per il locatore prevedere apposite clausole che stabiliscano una possibile trattenuta degli acconti. In alternativa è possibile richiedere il versamento di caparra confirmatoria che il venditore sarebbe legittimato a trattenere, in aggiunta ai canoni versatigli, nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto.
Il contratto si risolve di diritto (a favore del proprietario) se si verifica il mancato pagamento di un numero di rate pari ad ventesimo del totale, senza alcun obbligo di rimborso.
La tipologia contrattuale del Rent to buy prevede una doppia tassazione per le imposte indirette, come se si dovessero tassare due contratti: uno per la locazione e uno per la vendita preliminare.
Ultima interessante questione: il Rent to buy vale per case e uffici, ma anche per garage, negozi, capannoni e persino per i terreni!