Abbiamo già avuto modo di parlare del contratto preliminare di compravendita di immobili, di cui abbiamo delineato le principali caratteristiche: in tal occasione abbiamo accennato al fatto che il D. Lgs. n. 122 del 2005 ha introdotto alcune garanzie a favore di coloro che acquistano una abitazione in corso di costruzione e, in conseguenza di ciò, il preliminare di compravendita di immobili in corso di costruzione presenta alcune peculiarità che appresso andremo ad illustrare.
L'obbiettivo del legislatore, che ha dato luogo al suo intervento nel 2005, era tutelare tutti quei cittadini che acquistano beni immobili in corso di costruzione da un soggetto che esercita l'attività di costruzione a titolo di impresa e che pagano, nel corso della costruzione, degli acconti sul prezzo della compravendita, dal rischio derivante dal fallimento del costruttore. Nel malaugurato caso di fallimento dell'impresa, infatti, l'acquirente si trovava a concorrere, per la caparra e acconti versati, con tutti gli altri creditori, perdendo, nella maggior parte dei casi, gran parte dei propri risparmi.
Per evitare questo, il legislatore ha previsto che, se il costruttore / venditore decide di richiedere acconti di prezzo o caparre nel corso della costruzione è tenuto a fornire all'acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca la restituzione del 100% delle caparre o degli acconti percepiti in caso di fallimento del costruttore.
L'altra area problematica che emergeva durante l'acquisto di immobili in corso di costruzione, e che era fonte di contenzioso, erano le caratteristiche dell'immobile al momento della consegna: volutamente i costruttori inserivano nei preliminari di compravendita descrizioni generiche, che permettevano loro di promettere determinate finiture, e poi eseguirne altre.
Per porre freno a tale cattiva pratica di mercato, il D. Lgs. n. 122 del 2005 ha previsto nel dettaglio quale debba essere il contenuto minimo del preliminare di compravendita immobiliare di immobile in corso di costruzione. Il contratto dovrà dunque contenere, oltre alla indicazione di venditore e acquirente, tutti quei dati dell'immobile necessari per poter eseguire la trascrizione nei registri immobiliari e la sua iscrizione; dovranno essere indicate le convenzioni stipulate con i vari enti, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli – se presenti – nonché una descrizione del bene allo stato di redazione del preliminare.
Trattandosi di un bene da realizzarsi, dovranno essere indicate le caratteristiche tecniche della costruzione e i tempi entro i quali verrà eseguita nonché il prezzo, con termini e modalità di pagamento ed eventuali caparre e/o altri corrispettivi. In più dovranno essere precisati gli estremi del permesso di costruire e le imprese appaltatrici delle opere.
Come già detto, se verranno corrisposte caparre o acconti durante la costruzione, dovranno essere indicati gli estremi della fideiussione e al preliminare dovrà obbligatoriamente essere allegato il capitolato con l’indicazione dell'elenco delle rifiniture, dei materiali da usare e degli accessori nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stata presentata la DIA o è stato chiesto il permesso , o l’ultima variazione del progetto originario.
In questo modo anche l'acquisto di un immobile in corso di costruzione diventa un investimento sicuro: certamente l'obbiettivo di chi compra casa, coronando magari il sogno di una vita, è quello di vedersi consegnata casa nei modi e tempi previsti ma, se le cose non dovessero andare così, sapere che i propri soldi non sono perduti fornisce una grande tranquillità a chi si accinge ad effettuare questo importante passo della propria vita.