Con il varo, da parte del Governo, della nuova delega fiscale arriva anche la tanto attesa riforma del Catasto.
Le unità immobiliari non saranno più registrate secondo il sistema dei vani, della categorie e delle classi ma verranno classificate per metri quadrati.
Una riforma importante che dovrebbe finalmente siglare ed avviare la collaborazione tra gli uffici degli enti pubblici (Comune, Catasto, Agenzia del Territorio) per raggiungere quanto prima quell'allineamento di documentazione che i Comuni hanno finora snobbato.
Approfondisci l'argomento leggendo il nostro articolo.
L’introduzione dell’IMU ha in qualche modo contribuito a dare il via alla nuova riforma del catasto che, contenuta nella delega fiscale approvata dal consiglio dei ministri ed attuata in collaborazione con i Comuni e l’Agenzia del Territorio, avrà l'obiettivo di attribuire a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale ed una nuova e corretta rendita.
I fabbricati verranno quindi ridefiniti in base non solo a valori ma anche a criteri più aggiornati, quali: localizzazione, qualità dell’immobile e superficie in metri quadri.
Per le unità immobiliari urbane saranno applicati i seguenti principi e criteri direttivi:
- riferimento ai rispettivi valori medi ordinari espressi dal mercato in un arco temporale triennale antecedente alla nuova determinazione;
- definizione degli ambiti territoriali del mercato immobiliare;
- rideterminazione delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali;
- determinazione del valore patrimoniale medio ordinario.
Questo revisione catastale produrrà un importante mole di lavoro, stiamo infatti parlando di 60 milioni di unità immobiliari, che presumibilmente ricadrà sulle già affaticate spalle dell'Agenzia del Territorio, reduce dal recente censimento delle proprietà fantasma.
Il progetto è quindi ambizioso ed impegnativo allo stesso tempo. Se per la ridefinizione dei fabbricati sotto l’aspetto dei metri quadrati il Catasto è infatti pronto da tempo, cancellare i vani, la categorie e le classi potrebbe non essere così semplice. La valutazione del singolo immobile richiederebbe una ricognizione sul campo oppure l'assunzione di informazioni di prima mano dettagliate e attendibili.
Qui dovrebbero entrare in gioco i Comuni per effettuare l'allineamento tra i dati urbanistico-edilizi e quelli catastali, segnalando al Catasto le modifiche finora mai registrate. Purtroppo sinora molti municipi hanno dimostrato scarso impegno nell'interscambio di dati con le Agenzie del Territorio, per esempio per gli aggiornamenti delle banche dati. Il nuovo catasto, se e quando funzionerà, dovrà quindi dare a ciascun fabbricato due valori: il nuovo «valore patrimoniale» e la nuova «rendita catastale».
Il valore patrimoniale:
sarà determinato partendo dai valori di mercato al metro quadrato per la tipologia immobiliare relativa, con ogni probabilità, dall'OMI (Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio). A questo primo dato si applicano una serie di coefficienti in successione come le scale, l'anno di costruzione, il piano, l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, la presenza o meno dell'ascensore, il riscaldamento centrale o autonomo e lo stato di manutenzione. Tutti questi coefficienti producono un algoritmo che cambia sostanzialmente il valore al metro quadrato di partenza, in genere abbassandolo o, nella migliore delle ipotesi, mantenendolo inalterato. A questo punto il valore così «rettificato» viene moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale e il risultato è, appunto il «valore patrimoniale».
La rendita catastale:
La nuova rendita partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (reperibili come dati OMI), cui si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggirano, mediamente, sul 47% 52% per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova «rendita catastale».